进入马年，杭州土地市场迎来首场土拍。今天，备受关注的城东新城单元SC080201-27地块正式出让。
最终，经过109轮竞价，该地块由保利以总价322394万元竞得，成交楼面价44985万/㎡，溢价率51%。
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这宗地块受到热捧并不意外。从地块本身条件来看，确实有不少优势。
先看基本信息。地块位于城东新城，面积32576㎡，容积率2.2，可建面积71667.2㎡。起拍总价213394万元，折合起始楼面价29776元/㎡。规划建筑密度不大于30%，建筑限高55.98米，还是全市住宅品质提升试点项目。
地块区位
这个起拍价设置得比较巧妙。对比一下周边：北侧紧邻的绿城·翠隐江粼项目，去年3月成交楼面价是40247元/㎡；西南侧安琪儿板块，大家房产地块47486元/㎡，华润地块50683元/㎡。相比之下，今天这块地起拍价低了近万元甚至更多。
这也是地块经历了高达109轮拍卖，高溢价率的原因所在。
虽然起拍价降低了拿地门槛，给房企留出利润空间，但架不住房企们的热情，最终，地块不仅溢价高，楼面价也破了新高。
44985万/㎡的楼面价，直接把翠隐江粼40247万/㎡的楼面价秒了。
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当然，地块本身条件也确实十分出彩。
一是地段成熟度拉满。 地块距离地铁4号线新风站仅约200米，步行5分钟可达，1站即达杭州东站。它与采荷中学濮家校区仅一路之隔，周边汇和城、万象汇、邵逸夫医院等配套环伺，属于入住即享的成熟板块。更难得的是，地块南向直面京杭大运河，西临麦庙港，是主城区罕见的双水系环绕、南向观河的低密宅地。
地块现场照片
二是产品潜力拉满。 这宗地是由商业用地“商改住”而来，容积率从3.0降至2.2，绿地率提升至35%，为打造高低配（沿河叠墅 高层）提供了绝佳条件。更重要的是，它是全市住宅品质提升试点项目，必须严格遵循《杭州市住宅品质提升设计导则》，这意味着未来项目在用材、公区、层高等维度将直接对标高端改善。
三是利润空间拉满。 参考北侧的翠隐江粼，精装高层备案均价约6.1万/㎡且五次开盘售罄，中签率一度低至18%。即使以较高溢价成交，29776元/㎡的起价依然为房企预留了充足的开发利润。特别是安琪儿板块叠墅顶着9万单价热销的案例在前，这宗一线沿河地块未来打造低密产品，溢价空间极具想象力。
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事实上，杭州此次将马年首拍的重任交给城东新城，意图十分明确：
通过核心地块的热度，对冲外围市场的寒意，稳住全年供地节奏。
大家也都认为，今日的土拍结果将定调2026年杭州楼市的底层逻辑——核心地块依旧稀缺抢手，非核心地块持续分化，“结构性机会”将取代“全面回暖”。
值得一提的是，接下来很快会有第二宗地块出让，就在下周二，位于杭州钱江世纪城。即萧山区世纪城核心单元XS010401-09地块，也是一块值得争抢的“肥肉”，小也会持续为大家关注。
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